物流仓储服务的主要业务特征

发布时间:2022-01-26 10:27   查看次数:

  仓储物流,也就是俗称的“仓库”(warehousing)。这是一个非常重要的不动产业态类别,但相较住宅、购物中心、写字楼、酒店等,与一般百姓生活距离较远。

  但是仓库与人们的生活息息相关:它是用来存放流通中的货品/生产资料的,是物流中一个非常重要的组成部分。今天日常生活里所需的电商、第三方物流及零售、餐饮等,高度依赖仓储体系。

  这里说的仓储物流,主要指市场化的高标仓。

  目前全中国有大约11亿平方米的仓储设施,其中,可供租赁的(即对市场供应的)高标仓面积不到10%,大概是7000~8000万平方米的样子。市场化的竞争者,包括房地产企业、专业的仓储物流投资企业、电商等投资、竞争的就是这部分市场。

  近几年,全国大部分核心城市的仓储用地供应都非常紧张,因为仓储的占地大,却不易带来税收贡献。地方政府(特别是核心一二线城市)不愿再在自己的核心地域规划仓储用地,而倾向于规划产业园、商业等其他能够带来就业、税收、消费、提升城市活力的业态。这种政策取态,会导致物流用地规划指标的高隐性成本,譬如投资强度、税收贡献、容积率等。开发高标仓不易在一线城市和核心区获得新增用地了,要逐渐向周边卫星城市和地区转移。

  伴随经济结构的变化及经济持续发展,仓储现在是供不应求的,也导致重要的物流节点城市仓储租金水平常年稳步增长。

  仓储的一些业务特征:

  ——建造工艺比较简单(相对于其他业态而言)。说白了就是造一个大盒子,供租赁方在里面存储及作业

  ——造价可控(只是相对于购物中心、酒店、写字楼等业态而言),一个库的建面积在5至10万建平方米不等,同时由于可租赁面积占总建面的比率非常高(至少90%以上,95~98%都是常见的),使得单位造价更低。一个库含土地与建安的成本大约是几个亿到大几个亿人民币左右

  ——“培育期”极短(或者几乎没有培育期),建成后很快就可以产生稳定的现金流。这和购物中心完全不同。

  ——运营/管理比较简单。仓储企业的人均管理面积可以很大,几十个人就可以管很大的片区。因为传统上仓储供应商只管“公域”,不管“私域”——库都是交给租赁方自行运营的。

  ——注重网络效应。仓储的难点不在建造、培育、管理,而在于规模,在于网络,即能不能在区域及或全国范围有足够的广度与密度。广度与密度越大,议价能力越强,越能给企业客户提供一体化的仓储解决方案,同时自然也越能引入好的租户。这一条特性,使得仓储物流从先天看,2A(To Assets)/Asset-based的特征要弱于其他不动产业态,如果要比的话,更像零售网店、加油站、酒店。

  ——先天具有2B的特性。许多仓储需求都是来自电商、第三方物流、传统消费/零售企业机构的。仓储物流企业反过来去满足这些客户需求。仓库很多时候是单一租户的(single-tenant),而且是“定制库”,就给一家企业租用。很多物流、零售及制造业企业都希望轻资产化,选择租赁而非直接持有资产,因此也需要仓储企业去帮助持有资产。这种企业客户需求主导的特征,使得仓储行业先天具有更加浓厚的2B(To Business)色彩

  ——驱动因素大多是内需,与新经济挂钩比较强。绝大多数不动产业态都会受到经济产业结构调整的影响,或周期性业态比较强。例如:购物中心:电商冲击;写字楼:产业结构调整及经济周期(例如互联网金融、教培行业被整顿);产业园:产业结构调整、国际贸易等;酒店:经济周期,等等。但这么多年来看,仓储受到的影响非常小,因为驱动仓储需求的都是反映新消费需求的新经济,例如电商、第三方物流、零售及餐饮、高端制造等,而且基本都是内需、内循环。各种新的消费趋势对仓储都是利好(譬如对高质量生鲜食品的偏好提升了对冷链仓储的需求,等等)。总之,多年看下来,经济社会越发展。人们对仓库的需求越大。这是一个非常好的行当。其实不仅集中式仓储好,分布式仓储未来前景也很大,从短期暂存的(前置仓),到个人储库(self-storage)

  综上,可以看出,仓储物流是一个比较简单、易懂的行业,生意逻辑非常好。这也是国际资本市场特别青睐仓储的原因。企业只要达到一定的管理网络/规模,就可以快速发展。初期的瓶颈就是原始积累,如何投资建成一定规模数量的库。这是要砸钱的。


上一篇:   下一篇:
网站首页 物流货物运输 新闻中心 物流发货地 关于我们 联系我们
版权所有:天津市欣欣鑫物流有限公司 备案号查询